Завтра начинается сегодня

03 июня 2015, 08:00 1583

С разных уголков нашей необъятной Родины доносятся жалобы на недобросовестные управляющие компании. Правительство решило ответить на обращения граждан усилением контроля за деятельностью компаний. 

© Мичуринская правда - http://www.michpravda.ru/ (06/02/2015 - 09:47)

Постоянно растёт объём отчётности. Для её ведения требуются время и дополнительные штатные единицы. Кто оплатит их содержание? Население. С первого мая деятельность управляющих компаний подлежит лицензированию. Кто в итоге оплатит получение лицензии? Догадались? За какие-то нарушения компанию оштрафовали. Думаете, здорово? Ничуть, потому что в виде штрафа ушли ваши деньги.
Или вот ещё показательный момент. На объект выезжают слесарь и сварщик. Им нужно перевезти баллон с кислородом и ацетиленовый генератор. Отдельная штатная единица - водитель привозит их на автомобиле ГАЗ-53. Перед обедом забирает, а после обеда привозит обратно. Приедет он за ними и в конце дня. Представляете затраты? А главное, все при деле. И всё это оплачивается жителями.
Правда, тут надо отметить один основополагающий принцип. Ничего не бывает бесплатно. И если кто-то хочет получать широкий спектр услуг, надо понимать, что за них придётся дорого платить. В некоторых элитных столичных домах стоят по охраннику возле шлагбаума при въезде во двор, на входе в каждый подъезд и ещё две пары ходят по периметру. Подъезд обслуживают три уборщицы, а двор - четыре садовника. Только оплата их услуг за месяц многократно превышает среднюю мичуринскую зарплату. В нашем случае вопрос обратный. Зачем оплачивать услуги, которые не получаешь? Хотите платить меньше? Выполняйте работу сами. Не желаете? Платите больше.
Как видите, для такого города, как наш, система управляющих компаний не подходит по ряду причин. Единственная форма, которая позволяет жильцам многоквартирного дома рачительно использовать свои средства, - это ТСЖ. На мой взгляд, самая подходящая форма для такого небольшого и небогатого города, как наш. На сегодняшний день, когда созданному в нашем доме ТСЖ уже более шести лет, я могу это смело и аргументированно утверждать. Смотрите сами. За это время капитально отремонтирована кровля. Жители внесли дополнительно лишь 5 % стоимости. Установлен узел учёта тепла и горячей воды с шаровыми задвижками и фильтрами на входе и выходе. К ежемесячным сборам жители доплатили 12 %. Без дополнительных сборов, только за счёт ежемесячных платежей, полностью заменены и утеплены все коммуникации, проходящие по подвалу. Полностью заменена система электроснабжения с установкой приборов учёта, заземлением, светодиодным освещением мест общего пользования. Заменены оконные блоки в подъездах, входные двери, установлены домофоны. Заменён ввод холодного водоснабжения с установкой общедомового прибора учёта. Создана система циркуляции горячей воды, что позволяет жителям существенно экономить на ежемесячных платежах за горячую воду. И все эти работы выполнены самыми современными долговечными материалами с соблюдением всех строительных норм. На крыше стоит ограждение, а подъездные утеплённые двери и качественные окна позволяют существенно экономить за счёт снижения расходов на отопление подъезда. Да, мы сами убираем подъезды и подметаем перед домом. Но скажите: кто-нибудь ещё сможет похвастать такими продвижениями к надёжной безаварийной эксплуатации дома за тот же период? И при всём при этом ежемесячная оплата на обслуживание у нас такая же, как во всём городе.
Просто почувствуйте разницу. Одни и те же деньги за техническое обслуживание поступают на счета ТСЖ и управляющей компании. Но с точки зрения налогового законодательства для ТСЖ это как бы членские взносы, необлагаемые налогом, а для управляющей компании это «доход». Только за счёт этой законодательной казуистики до счёта УК доходит на четверть меньше! Управляющая компания выплачивает зарплату персоналу, и остаётся с гулькин нос. ТСЖ оплачивает только фактически выполненные работы, направляя все эти средства на конкретные нужды дома. Также и средства, собираемые на капитальный ремонт, ТСЖ накапливает на своём счету.
За последнее время в городе создано уже немало ТСЖ. Правда, это зачастую переименованные жилищно-строительные кооперативы. А в них - люди, привыкшие решать все общие вопросы на собрании жильцов. Это уже совсем иные психология и культура общения. Но есть и новые ростки жилищной самостоятельности. Какова же должна быть роль городской администрации в этом? Прежде всего - в планомерной просветительной работе. А также в создании условий для комфортного существования ТСЖ на территории города. Уже сейчас действует такая замечательная организация, как «Мичуринсктеплоресурсы». Эта компания оказывает услуги по сбору данных о потреблённых коммунальных ресурсах, расчёту платежей горожан. Печатает платёжные документы, а также осуществляет юридическую помощь. А вот если бы по этому образу и подобию создать ещё и городской центр бухгалтерского сопровождения. Чтобы один бухгалтер мог вести сразу 20-25 ТСЖ (отчётность у них минимальная), при этом так же существенно сократив затраты самих ТСЖ.
Было бы здорово иметь и общегородскую аварийную службу. Ведь основная причина нежелания населения расстаться с управляющей компанией - опасение, что некуда будет обратиться, если что-то случится. При этом оплату за работу этой службы производить по принципу страхования. Чем новее и надёжнее оборудование в доме, тем ниже риск аварии, следовательно, меньше месячная оплата.
Регулярно в стране проводятся семинары и выставки, на которых демонстрируются новые приборы и технологии. Разъясняется правильность заполнения отчётности. Много другой очень нужной и полезной информации. Нам в ТСЖ регулярно приходят приглашения поучаствовать в подобных мероприятиях. Но стоимость участия недоступна для казны ТСЖ, да и для большинства управляющих компаний тоже. Так ведь можно командировать одного человека от города, чтобы он всё внимательно осмотрел, со всем ознакомился, а потом поделился полученными знаниями на городском семинаре.
Город мог бы создать инвестиционно-залоговую базу для получения кредитов на ремонт в тех случаях, когда накопить денег нет времени, а также на внедрение инвестиционных проектов. Городская администрация должна стать проводником ТСЖ на участие в федеральных программах. А также их помощником и поводырём в постоянно изменяющемся правовом поле.
Такая форма управления жилым фондом, как ТСЖ, несомненно, породит спрос на услуги узкой направленности. Например, по ремонту и содержанию электрического обеспечения домов, трубной инфраструктуры (вода, отопление, канализация). Появятся компании по ремонту и содержанию кровель, дворовых территорий. Эти компании должны быть коммерческими и предоставлять свои услуги на конкурсной конкурентной основе. В итоге мы получаем сразу три преимущества. Во-первых, жители получают качественные услуги за меньшую стоимость. Во-вторых, наконец-то в сфере ЖКХ появятся высокопроизводительные и, следовательно, высокооплачиваемые рабочие места, к чему обязывают нас майские указы Президента страны. И, в-третьих, существенно облегчится жизнь городских компаний, занимающихся соответствующими направлениями, что, в свою очередь, повысит налоговые отчисления в местный бюджет.
Наиболее яркий пример предлагаемого пути развития видится в самой дорогой позиции для большинства жителей многоквартирных домов - отоплении. На сегодняшний день самая высокая плата за столь необходимый в нашем климате коммунальный ресурс - у муниципального предприятия. Высокая стоимость обусловлена не только устаревшим оборудованием, но и всё тем же подходом к составлению тарифа: затраты +. Поскольку теплогенерирующие предприятия балансируют на грани рентабельности, ни о каком техническом перевооружении не может быть и речи. Технически выход найден достаточно давно. Это малые, блочно-модульные газовые котельные, которые должны вытеснять неэффективные угольные и мазутные. Также сокращается и длина передающих магистралей. Тут можно даже не рассматривать аспект экологичности ввиду его очевидности, а сразу сосредоточиться на финансовой стороне этого дела. Угольная котельная - прежде всего ручной труд. А это зарплата четырёх смен кочегаров и слесарей. (Помните: затраты +?). Это устаревшее оборудование с крайне низким коэффициентом полезного действия. Это высокие издержки на подвоз угля (мазута), вывоз шлака или содержание и прогрев мазутных ёмкостей.
Было предпринято несколько попыток по привлечению инвесторов. Таким образом в городе появилось несколько современных блоков-котельных. Но при этом в образовании тарифа прибавилась новая, «инвестиционная», составляющая. Это понятно. Тому, кто вложил деньги в установку нового оборудования, нужно их возвращать. И не просто так, а с прибылью. В итоге жители платят ещё больше.
В чём я вижу выход? Как ни парадоксально, в тех же ТСЖ. Смотрите, в чём разница. Организация производит «тепло» и продаёт его потребителю (жителям). При этом организация - это коммерческое предприятие независимо от формы управления. Тот же газ приобретается ею по цене для промышленных предприятий. Предприятие содержит штат сотрудников (зарплаты, офисное здание и прочие затраты), производит и реализует продукцию (в данном случае тепловую энергию) и реализует её потребителю. Платит со своей деятельности налоги. И всё это оплачивает потребитель (жители). А вот если то же самое оборудование (блочную котельную) передать на баланс ТСЖ, получится совершенно другой расклад. Тепловая энергия производится не на продажу, а для собственных нужд ТСЖ. Газ по цене для населения, никаких налогов, вместо управленческого штата - договор с компанией, обслуживающей оборудование. Опять же высокотехнологичные рабочие места. Таким образом стоимость отопления квартир можно уменьшить почти втрое. И, кстати, есть ещё один бонус. Обслуживание оборудования оставит жителей без горячей воды всего на несколько часов вместо привычного месяца!
Тут стоит оговориться, что подобную схему можно ввести и без участия городских служб, в масштабах одного дома. Но по-настоящему она даст положительный эффект только в результате планомерной работы городских властей по созданию схемы энергоресурсообеспечения городской территории. Ведь нет же необходимости ставить отдельный блок для каждого дома. Нужно продумать умную и эффективную схему объединения нескольких домов в одно ТСЖ, с общей территорией и общей котельной. Таким образом решив вопросы и «ничьей земли», и снижения стоимости теплоснабжения при повышении качества. А это огромная работа, прежде всего с населением. Встречаться с людьми, объяснять, демонстрировать схемы и цифры, убеждать. Всё новое приживается у нас очень не просто. И часто, чтобы обеспечить людям более удобные условия жизни, их нужно убеждать, а иногда и уговаривать. Это весьма кропотливая, порой неблагодарная, но очень нужная работа. И выполнить её нужно обязательно, причём в кратчайшие сроки.
Уже несколько лет прошло, как Правительство РФ потребовало от муниципалитетов создание схем перспективного ресурсообеспечения. Местные власти должны представить своё видение необходимых изменений и улучшений в их хозяйстве. Для чего это надо правительству? А для того, чтобы понять реальное состояние дел на местах и потребность в ресурсах (деньгах) для приведения имеющегося хозяйства в порядок. Такие данные запрашиваются, как правило, для составления федеральных целевых программ. То есть существует надежда, что государство имеет планы помочь муниципалитетам в решении проблем, на которые местным властям хронически не хватает денег.
И к этому нужно готовиться, чтобы не получилось так, как было уже, допустим, с поддержкой ремонта жилого фонда. Когда на город просто обрушилась лавина денег, а он оказался не способным их принять. Да, имеются примеры и рачительного использования средств. В основном там, где есть активные жители, взявшие вопросы ремонта под свой контроль. Опять же там, где созданы ТСЖ. В качестве примера, достойного подражания и восхищения, могу привести жителей дома 130-б по ул. Герасимова. Они выдержали многократные судебные тяжбы с городскими чиновниками за право участвовать в программе капремонта. Добились выделения средств на ремонт кровли. Но предоставленных денег явно не хватало, чтобы отремонтировать крышу так, как это хочется жителям, а не так, как это видят чиновники. Жителями было принято решение собрать недостающие средства и пригласить подрядчика по своему выбору, а не навязанного городской администрацией. Мне особенно приятно об этом рассказывать, так как желанным для жителей подрядчиком оказалась возглавляемая мною компания. В ответ на такое доверие и мы тоже постарались выполнить работу качественно и в кратчайшие сроки. Зато теперь, проезжая и по Тамбовской, и по Герасимова, многие любуются ярко-вишнёвой крышей, заметной издалека. И жители довольны нашей работой, о чём не раз мне говорили.
В то же время у всех на слуху и те случаи, когда фасады ремонтировались с одной или двух сторон. Когда работы приносили жителям временное облегчение, но никак не изменяли существующую годами проблемную ситуацию. Огромные деньги были потрачены на дома, которые надо не ремонтировать, а сносить.
Так было и с ремонтом дворовых проездов. Область выделила деньги, а проектов нет. Подготовительная работа не проведена. Решили подмазать кусками там, откуда больше всего жалоб. Деньги освоили немалые, а что получилось?
Деньги целевые. На них можно ремонтировать только проезды. А вот стоянки, площадки и подходы к подъездам нельзя. Это из другого источника. И узнали об этом в последний момент?
Маленькое отступление. Когда строится дом, проектировщики проводят так называемую «привязку» по высоте, которая обусловлена прежде всего решением по отводу дождевых и талых вод. Чтобы дождевая вода и таящий снег не подтапливали подвалы и фундаменты, отмостки и выход из подъезда должны быть выше дворового проезда, дворовый проезд - выше улицы. Когда дом строится, всё это учитывается. Ошибки, конечно, возможны, но сейчас я не об этом. А о том, что если производить ремонт дворового проезда, его нужно делать в уровнях, предусмотренных проектом, и никак не выше. Дом-то за эти годы не вырос!
Работы производили специалисты ДСПМК. Это замечательная, очень работоспособная организация, обладающая огромным производственным опытом, профессиональным коллективом, обеспеченная всей необходимой техникой и оборудованием. Организация, способная горы своротить, но незаслуженно мало привлекаемая к проведению работ по городу. Дорожники великолепно справились с поставленной перед ними задачей. Они выполнили всё, что требовал заказчик. Вопросы к заказчику. Почему в смете не было удаления старого покрытия? Почему все проезды «выпрыгнули» вверх и во многих местах стали выше подъездов и выше отмостков? Почему не могли подготовиться заранее и свести воедино несколько источников финансирования?
Что же получилось из благого начинания? Да, проезды стали более ровными. Теперь меньше ям. Это плюс. А вот минусы. Подтопление подъездов и подвалов. Лужи перед подъездами. Автомобили паркуются в грязи и тащат её колёсами на новенький асфальт. В результате уже через полгода на новом асфальте слой грязи такой, что результаты проделанной работы трудно найти. Невольно вспоминаю стенд с цитатой из классика в школьной мастерской в годы, когда я учился: «Если ты что-то делаешь, делай это хорошо. Если ты не умеешь или не хочешь делать хорошо, то лучше совсем не делай!». Ведь новых денег этим дворам придётся ждать десятилетиями!
Тут считаю уместным вновь вернуться к созданию электронной карты города. Вторым этапом её разработки считаю нанесение на неё схемы как действующих коммуникаций, так и проектируемых. Закончился век многих промышленных предприятий, расположенных в городе. Об этом чуть позже отдельно, но в данном контексте однозначно одно - схема теплоснабжения от котельных бывших предприятий устарела и требует скорейшего пересмотра в интересах жителей.